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A la hora de vender un inmueble es fundamental ponerle un precio adecuado, lo más ajustado posible al mercado. Lo ideal, como siempre, es ponerse en manos de profesionales del sector, sin embargo, si prefieres hacerlo tú mismo o quieres conocer los métodos que se utilizan para hacer las tasaciones, te lo explicamos.
Qué determina el valor de un inmueble
Antes de ver qué sistemas existen para valorar inmuebles, debemos conocer qué es lo que hay que tener en cuenta para poner precio a estas propiedades.
- Ubicación: Es uno de los conceptos fundamentales a la hora de valorar un inmueble. No tendrá el mismo precio una vivienda situada en una zona bien comunicada y con buenos servicios próximos (colegios, centros de salud, transporte público, supermercados, etc) que una vivienda en un entorno más rural o alejado de los núcleos urbanos.
- Superficie: Es otro de los parámetros principales, se refiere al número de metros cuadrados que tiene la vivienda. A más metros, más sube el precio.
- Estado de conservación: Este concepto se aplica a la compra de viviendas de segunda mano. Y es que no podemos pedir el mismo dinero por un inmueble en buen estado o reformado, que por un piso que no ha sufrido mejoras o renovaciones desde su construcción. En este punto también entran en juego los acabados que tenga la casa, no se valorará de la misma manera una vivienda con ventanas clásicas que con ventanas aislantes, o con suelo de madera y suelo de baldosas.
- Estado del edificio: La finca en la que se ubica la vivienda también es un elemento determinante a la hora de fijar un precio. De la misma manera que cuanto mejor esté el interior mejor será valorado el inmueble, cuanto mejores sean las condiciones, elementos y servicios del edificio también mejorará el precio.
- Orientación: La luz también se valora, y muy positivamente. Lo mismo pasa con las vistas. En España se considera que la mejor orientación para recibir más luz a lo largo del día y ahorrar energía es la orientación sur.
- Distribución: Se refiere al número de estancias que tiene la vivienda: habitaciones, baños, terraza o balcón -si los hubieras- etc. y cómo se colocan y distribuyen.
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Métodos de valoración de un inmueble
- Método de comparación de muestras de mercado. Es el sistema de valoración más habitual. Consiste en calcular el precio a partir del precio que tengan otros inmuebles de similares características y ubicación, siempre y cuando el tamaño del mercado sea lo suficientemente grande como para ser representativo.
- Método de coste o reposición. Esta es la opción más elegida cuando no existe un mercado inmobiliario lo suficientemente grande como para tomarlo como referencia en el método de comparación. Con este sistema calculamos el coste de construir de nuevo o reemplazar el inmueble por uno idéntico al valorado, y es el resultado de la suma de todos los componentes necesarios para ello: el valor del suelo, el coste de la construcción, las tasas e impuestos, los gastos financieros que le sean imputables y el beneficio estimado para el promotor. A la cifra resultante hay que restarle la depreciación por el estado actual del edificio.
- Método residual. Es el método más usado para valorar terrenos edificables y de inmuebles a rehabilitar. Consiste en calcular el valor del inmueble construido y descontarle los costes de construirlo.
- Método de actualización de rentas. Este caso se utiliza para inmuebles arrendados, y se obtiene el valor a partir de prever los ingresos y gastos a futuro teniendo en cuenta la duración del contrato de alquiler, la renta, los impuestos y la prima de riesgo.
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